Xáo động thị trường bất động sản vì chính sách thiếu nhất quán

13/04/2016 14:40

Gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng tưởng dừng rồi tiếp tục triển khai; Thông tư 36 của Ngân hàng Nhà nước mới áp dụng chưa đầy một năm đã sửa.

Sự thiếu nhất quán về cơ chế chính sách thời gian vừa qua đã làm xáo động (BĐS) vốn rất nhạy cảm.
Tạo sóng dư luận
Nửa đầu tháng 3/2016, những người được vay vốn từ gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng để mua nhà mới tá hỏa khi một số ngân hàng ra thông báo, đối với phần vốn được giải ngân sau ngày 1/6/2016, người vay sẽ phải trả lãi suất thương mại thông thường, thay vì được hưởng lãi suất ưu đãi 5%, cố định trong 15 năm như "lầm tưởng" của nhiều người. Thông tin này ngay lập tức làm xáo động thị trường BĐS, vốn đặc biệt "nhạy cảm" với chính sách. Cùng lúc đó, người vay vốn mua nhà, giới đầu tư kinh doanh BĐS, các DN cũng được một phen "nhấp nhổm" như ngồi trên đống lửa. Bởi sau thời điểm 1/6, lãi suất ưu đãi sẽ không còn, sẽ có không ít trường hợp rơi vào tình trạng khó khăn.

Trao đổi với phóng viên, ông Nguyễn Ngọc Bảo - Giám đốc một DN môi giới BĐS có trụ sở tại quận 1, TP Hồ Chí Minh cho biết, chỉ tính riêng trong hệ thống sàn giao dịch của công ty đã có khoảng 600 hồ sơ vay vốn ưu đãi 30.000 tỷ đồng phải gác lại, tương ứng với đó là 600 căn hộ có nguy cơ bị trả lại cho các chủ đầu tư dự án. Và đây mới chỉ là con số của riêng một hệ thống phân phối trên địa bàn TP Hồ Chí Minh khi gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng "đóng cửa". Nếu tính rộng ra trên phạm vi cả nước, con số này chắc hẳn sẽ cao hơn gấp hàng nghìn lần.
Mặc dù, tại phiên họp thường kỳ tháng 3/2016, Chính phủ đã có Nghị quyết cho tiếp tục triển khai gói tín dụng 30.000 tỷ đồng với lãi suất ưu đãi áp dụng là 5%/năm cho đến khi giải ngân hết. Nhưng, thị trường cũng đã phải một phen "mất vía" trước sự "trở mình" của gói tín dụng ưu đãi này.
Tương tự, cũng trong nửa đầu tháng 3/2016, việc sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN ngày 20/11/2014 của Ngân hàng Nhà nước (dự thảo) cũng đã "tạo sóng” dư luận với những luồng quan điểm trái chiều và tranh luận gay gắt. Trong khi đó, nhiều DN đầu tư, kinh doanh BĐS đã phải đứng ngồi không yên, trước khả năng sẽ bị “đóng van” tín dụng bất ngờ, đẩy các dự án vào cảnh “trùm mền, đắp chiếu”.
Dưới góc nhìn của một chuyên gia, TS Bùi Quang Tín - Giảng viên khoa Quản trị Kinh doanh trường Đại học Ngân hàng TP Hồ Chí Minh cho rằng, việc sửa đổi Thông tư 36 như dự thảo sẽ vô tình gây ra sự chèn ép dòng chảy tín dụng vào thị trường, thu hẹp cơ hội cho sự tăng trưởng trong dài hạn của thị trường trong thời gian tới. Tuy nhiên, đại diện Ngân hàng Nhà nước cho rằng, đối tượng chịu điều chỉnh của Thông tư 36 là bên bỏ vốn tạo lập, mua bán, cho thuê, kinh doanh BĐS (giới đầu cơ – PV) nhằm kiếm lời, chứ không phải toàn bộ thị trường BĐS. Thực tế, các ngân hàng đã dùng tới 70% vốn ngắn hạn để đổ vào lĩnh vực BĐS – có đặc thù cần vốn trung và dài hạn. Sự mất cân đối nguồn vốn này sẽ dẫn tới nguy cơ đổ vỡ ngân hàng là điều cần được cảnh báo, ngăn chặn kịp thời, mà Thông tư 36 là một giải pháp. Đến nay, những tranh luận xung quanh việc sửa đổi Thông tư 36 vẫn chưa đi đến hồi kết. “Cái án” về việc “siết van tín dụng” vẫn lơ lửng treo trên đầu các DN…
Chính sách cần nhất quán, bền vững
Chính sách thiếu nhất quán, là một trong số những lý do khiến thị trường BĐS Việt Nam chưa đủ hấp lực đối với các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư nước ngoài - ông Dương Minh Tiến - Giám đốc Kinh doanh Công ty BĐS Danh Khôi chia sẻ. Theo ông Dương Minh Tiến, những chính sách "mở cửa" cho thị trường BĐS đã được luật hóa, như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, trong đó cho phép người nước ngoài nhập cảnh hợp pháp được mua và sở hữu nhà ở tại các dự án nhà ở thương mại, Việt kiều được mua và sở hữu nhà ở như người trong nước... thời gian qua đã thực sự mở ra cơ hội lớn đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, một trong những trở lực khiến thị trường BĐS chưa đủ hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài lại xuất phát từ sự thiếu nhất quán trong các chính sách về BĐS, sự thiếu minh bạch của thị trường cũng như sự bất bình đẳng giữa nhà đầu tư trong và ngoài nước.
Thời gian qua, đã có một số quỹ đầu tư nước ngoài đổ vốn vào thị trường BĐS Việt Nam. Tuy nhiên, đó mới chỉ là những người đầu tiên đi... dò đường, chứ chưa thực sự tương xứng với tiềm năng của thị trường. Điều này cho thấy, các nhà đầu tư nước ngoài vẫn đang quan ngại trước khả năng chính sách bị điều chỉnh. “Đợt biến động của thị trường trong gần một tháng vừa qua liên quan đến gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng và việc sửa đổi bổ sung Thông tư 36 của Ngân hàng Nhà nước là một ví dụ điển hình” - ông Dương Minh Tiến nhận định, đồng thời cho rằng, các chính sách về thị trường BĐS cần tầm nhìn dài hạn, nhất quán và bền vững chứ không nên thay đổi một cách chóng vánh.

Chuyên gia nhận định:
Không ảnh hưởng đến nhà ở xã hội
Phát triển nhà ở và phục vụ mục tiêu người dân có nhà – an sinh xã hội là chính sách dài hạn của Đảng và Nhà nước. Vì vậy, việc dừng gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ hay sửa đổi Thông tư 36 đều không ảnh hưởng đến mục tiêu phát triển nhà ở xã hội (NOXH) - đó là chia sẻ của TS. Trương Anh Tuấn – Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc Công ty CP Địa ốc Hoàng Quân trong bối cảnh nhiều khách hàng tỏ ra băn khoăn trước thông tin về việc dừng gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng và sửa đổi Thông tư 36 của Ngân hàng Nhà nước theo hướng siết chặt van tín dụng.
Theo ông Trương Anh Tuấn, về chính sách NOXH, Chính phủ đã ban hành những văn bản cụ thể nhằm phát triển và quản lý NOXH, đồng thời xác định đây là một chương trình mục tiêu quốc gia về nhà ở. Theo đó, phát triển nhà ở và phục vụ mục tiêu người dân có nhà - an sinh xã hội là chính sách dài hạn. Trong khi đó, gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng là gói kích cầu. Thông tư 11/2013/TT-NHNN ban hành cũng đã xác định rõ thời hạn tối đa của gói 30.000 tỷ đồng là 36 tháng (tức tới ngày 1/6/2016). Thực tế gói vay 30.000 tỷ đồng là gói kích cầu được dành cho không chỉ đối tượng người vay mua NOXH, mà bao gồm cả đối tượng vay mua nhà ở thương mại giá rẻ. Vì vậy, đối với những người có nhu cầu vay vốn ngân hàng để mua NOXH cũng không bị ảnh hưởng. Bởi tại Luật Nhà ở 2014 (có hiệu lực thi hành từ 1/7/2015), Nghị định 100/NQ-CP của Chính phủ ban hành ngày 20/10/2015 về phát triển và quản lý NOXH, Thông tư hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam số 25/2015/TT-NHNN ngày 9/12/2015, Văn bản số 9512/NHNN-TD ban hành ngày 10/12/2015 về việc tham gia cho vay vốn ưu đãi thực hiện chính sách NOXH… đều quy định rõ đối với NOXH chắc chắn khách hàng sẽ được vay vốn ưu đãi 15 năm, lãi suất vay không quá 50% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường trong cùng thời kỳ. Đồng thời, với chủ đầu tư được vay tới 70% giá trị đầu tư, riêng NOXH dành cho công nhân thuê được vay tới 80%.
Hiện nay, Công ty Hoàng Quân đang thực hiện 2 dòng sản phẩm, gồm nhà ở thương mại giá rẻ và NOXH. Trong đó, đối với các dự án NOXH, trên cơ sở chính sách phát triển nhà ở dài hạn của Chính phủ, kể từ năm 2013 đến nay, Hoàng Quân đã đầu tư 15 dự án trên khắp các tỉnh, thành ở khu vực phía Nam, tổng vốn đầu tư khoảng 10.000 tỷ đồng với tổng số lượng căn hộ đạt khoảng 15.000. Theo đó, Công ty Địa ốc Hoàng Quân xác định chiến lược phát triển NOXH là chiến lược lâu dài và bền vững.

Gia Việt